Wanneer een huurder i.v.m. een renovatie genoodzaakt is (tijdelijk) te verhuizen, dan heeft de huurder altijd recht op een verhuiskostenvergoeding; ook wanneer de huurder zelf om die renovatie heeft verzocht. Zo heeft de Hoge Raad onder meer bepaald in zijn arrest van 22 april 2016. De aanspraak op deze vergoeding is tevens van dwingend recht; ervan afwijken, mag niet.
Renovatie woonruimte
Art. 7:220 BW regelt de gevolgen van het uitvoeren door de verhuurder van dringende werkzaamheden aan, dan wel renovatie van het gehuurde. Dit artikel bepaalt onder meer een gedoogplicht aan de zijde van de huurder m.b.t. dergelijke werkzaamheden.
Zien deze werkzaamheden, die een verhuizing noodzakelijk maken, op woonruimte? Dan kent de wet een regeling m.b.t. de financiële bijdrage die de verhuurder aan de huurder moet voldoen.
De hoogte van de minimumbijdrage van de verhuurder in deze verhuis- en inrichtingskosten van huurders wordt jaarlijks vastgesteld bij ministeriële regeling. Met ingang van 2 maart 2016 bedraagt de minimumbijdrage € 5.892,-.
In het genoemde arrest heeft de Hoge Raad tevens bepaald dat de huurder geen afstand kan doen van zijn recht op een verhuiskostenvergoeding, aangezien de verhuiskostenregeling van dwingend recht is. Ook wanneer de huurder (zelf) om renovatie vraagt, is de vergoeding verschuldigd.
Renovatie v.s. dringende werkzaamheden
De wet maakt echter een onderscheid tussen dringende werkzaamheden en een renovatie die verhuizing noodzakelijk maakt. Bij dringende werkzaamheden, maakt de huurder immers geen (automatische) aanspraak op een vergoeding.
In het huurrecht hangt de kwalificatie “renovatie” of “dringende werkzaamheden” af van de gevolgen van de werkzaamheden voor het woongenot van de huurder. In de regel geldt dat, wanneer er sprake van een verhoging van het woongenot, het om renovatie gaat. Als de werkzaamheden bedoeld zijn voor het op peil houden van het overeengekomen woongenot, dan is er sprake van dringende werkzaamheden c.q. (groot) onderhoud.
Bij een samenloop van een renovatie met dringende werkzaamheden heeft de Hoge Raad bepaald dat een huurder, slechts recht heeft op een verhuiskostenvergoeding indien de renovatiewerkzaamheden op zichzelf beschouwd – en dus los van de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat hij verhuist.
Gevolgen voor de praktijk
Deze uitspraak kent diverse gevolgen voor de praktijk. In het bijzonder de vaststelling dat de verhuiskostenvergoeding van dwingend recht is, maakt dat verhuurder het risico lopen dat een huurder (waar -tevens- sprake was van renovatie) een afwijkend beding vernietigt en aanspraak maakt op het (wettelijk) minimum.
Dit in combinatie met de vaststelling dat een vergoeding ook verschuldigd is bij een renovatie op verzoek van een huurder, maakt het tot spannende tijden voor verhuurders.