De eerste Corona-uitspraken in het huurrecht: gedwongen sluiting

De afgelopen twee weken hebben de eerste drie “Corona-uitspraken” in het huurrecht het daglicht gezien. Het beeld dat hieruit valt op te maken is hoopgevend voor huurders met een oud (of zonder) ROZ-huurovereenkomst en leerzaam voor de rest. Alle uitspraken zien op een kort geding en zagen op de vraag of de gedwongen sluiting van de bedrijfsruimte een gebrek oplevert (ex artikel 7:204 lid 2 BW) en/of een onvoorziene omstandigheid (ex artikel 6:258 BW).

De uitspraken zal ik hieronder kort bespreken.

Horecaondernemer (met oud ROZ-model) verlaagt zijn huur succesvol

In de recente ROZ-modellen is standaard een bepaling opgenomen waarmee huurprijsvermindering als gevolg van een ‘gebrek’ (ex artikel 7:207 BW) is uitgesloten. In deze zaak had de huurder een oud ROZ-overeenkomst waarin huurprijsvermindering niet was uitgesloten.

In deze zaak heeft de huurder van een horecabedrijf (Inbev) dan ook eenzijdig besloten om over de maanden april en mei slechts 2/3e van de huur te voldoen. Inbev stelt zich op het standpunt dat het van overheidswege sluiten van het horecabedrijf kwalificeert als een gebrek dan wel als een onvoorziene omstandigheid. De verhuurder ziet dat anders en start een kort geding en eist de volledige huur op. De voorzieningenrechter wijst echter de vordering van de verhuurder  af.

De voorzieningenrechter volgt in het vonnis de huurder/Inbev die zich er terecht op beroept dat uit de parlementaire geschiedenis van de gebrekenregeling volgt “dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals die hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW, zodat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Aangezien deze huurprijsvermindering niet contractueel is uitgesloten (in deze ROZ-voorwaarden uit 1980) en de voorgestelde huurprijsvermindering (minus 1/3e) de rechter niet onredelijk voorkomt, hoeft Inbev tot en met augustus 2020 slechts 2/3e van de huur te betalen.

Hoewel de voorzieningenrechter er niet (meer) aan toe kwam of er (tevens) sprake is van onvoorziene omstandigheden, wordt nog wel overwogen dat “het in de rede ligt om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.” Dit zal in de volgende uitspraken (met actueel ROZ-model) verder terugkomen.

Lees hier de hele uitspraak.

Voetbalclub Vitesse eis huurverlaging tijdens lockdown

Dit keer stapt de huurder naar de voorzieningenrechter en eist een meer evenwichtige(r) verdeling om de negatieve gevolgen van de coronacrisis tussen huurder en verhuurder te verdelen. Vitesse kan het stadion immers niet gebruiken en heeft (zeker tot 1 september) geen omzet meer, zo stelt Vitesse. De verhuurder eist echter de volledig huur.

Vitesse krijgt de voorzieningenrechter mee in haar stelling dat de overheidsbeperkingen een onvoorziene omstandigheid ex artikel 6:258 BW opleveren. De rechter overweegt: “Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke pandemie bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Niet eerder is voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimte, waaronder het stadion, voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. In zoverre verschilt de Coronacrisis ook van bijvoorbeeld de economische crisis uit 2008. Anders dan de verhuurder stelt, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat aannemelijk is dat deze crisis op geen enkele wijze in de overeenkomst is verdisconteerd.

Net als in de vorige zaak, stelt de voorzieningenrechter vast dat deze situatie tevens een gebrek ex artikel 7:204 BW vormt – de ROZ-voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, sluiten huurprijsvermindering uit. Echter – zo vervolgt de voorzieningenrechter- kunnen “deze bepalingen onder omstandigheden op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW), maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden (art.6 :258 BW) opzij worden gezet en gewijzigd worden. Daarvoor is nodig dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, moet aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld.”

Gelet op de voorstaande overwegingen léék het voor Vitesse de goede kant op te gaan, echter de kantonrechter stelt dat Vitesse haar vordering ten aanzien van haar financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk heeft onderbouwd om te voldoen aan de zware toets die geldt bij een beroep op al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. De vordering van Vitesse strandt op de onderbouwing – maar de uitspraak biedt wel enkele handvatten waar die onderbouwing aan dient te voldoen.

Lees hier de hele uitspraak.

Verhuurdersvriendelijke visie van de rechter in Zwolle

In de laatste zaak, slepen al diverse kwesties tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijsherziening en verkoop van pand en onderneming. De relevante essentie voor deze bijdrage zit in de overweging dat deze voorzieningenrechter de gedwongen sluiting niet ziet als een gebrek.

Hier oordeelt de voorzieningenrechter dat “een gebrek elke op het gehuurde betrekking hebbende omstandigheid is die het genot ervan beperkt. Daaronder kan ook een wettelijk voorschrift vallen dat het gebruik van het gehuurde verbiedt of inperkt”, tenzij “de gedwongen sluiting krachtens overheidsvoorschrift een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is. Als dat namelijk het geval is, dan is van een gebrek (toch) geen sprake, zo volgt uit artikel 7:204 lid 2 BW.”

In deze kwestie overweegt de rechter dat de gedwongen sluiting wél voor rekening van huurder komt, omdat (artikel 2.5.1 van) de toepasselijke algemene bepalingen erop neerkomt dat de huurder moet zorgen voor de vergunningen die hij voor de uitoefening van het bedrijf nodig heeft en dat intrekking van een vergunning geen aanleiding kan geven tot enige actie tegen de verhuurder. Contractueel gezien is daarmee -aldus de rechter- het risico van de gedwongen sluiting bij de huurder gelegd. Ook is verdedigbaar, zo vervolgt de rechter, dat de sluiting van overheidswege een omstandigheid is die ingevolge artikel 6:75 BW krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt. Vervolgens raadt de rechter partijen aan om met elkaar in overleg te gaan.

Conclusie in deze zaak is dat de huurder tijdens de gedwongen sluiting geacht wordt de huur gewoon door te betalen.

Lees hier de hele uitspraak.

Steunakkoord 2.0 voor de Retailsector

In dit kader is het goed te melden dat de betrokken vastgoedpartijen bij het eerste ‘Steunakkoord voor en door de Retailsector” een herziening/verlenging van de afspraken overeen zijn gekomen. Deze afspraken gelden enkel als richtlijnen voor gesprekken tussen huurder en verhuurder en zijn niet bindend.

In het eerste steunakkoord werd gesproken over de oplossing om (max 50% van) de huur op te schorten gedurende 3 maanden. In het Steunakkoord 2.0 is overeengekomen de huur voor de maanden april en mei voor 50% kwijt te schelden en voor de maand juni voor 50% door te schuiven naar volgend jaar. Tevens worden huurders en verhuurders vooral opgeroepen om in overleg te gaan, wat altijd een goede eerste stap is.

Hulp en ondersteuning

Bij vragen, advies op maat of ondersteuning bij huurkwesties kan je geheel vrijblijvend contact met ons opnemen. Wij hebben ruime ervaring in dergelijke kwesties en kennen de weg.

Meer informatie over onze specialisaties:

Arbeidsrecht | Ondernemingsrecht |  Huurrecht | Contractenrecht | Algemeen civiel | IE, internet & privacy | Franchise- en mededingingsrecht | Procesrecht | Mediation