Momenteel zitten we in een mondiale crisis van ongekende omvang. Sinds 16 maart zijn horeca, (sport)scholen en kinderopvanglocaties van overheidswege gesloten. Dit plaatst huurders en verhuurders voor vragen: wat zijn mijn rechten en wat kan ik doen?
Updates: eerste voorlopige voorzieningen (11 juni 2020) en eerste bodemprocedure (30 januari 2021)
Om te beginnen zijn er diverse noodmaatregelen afgekondigd door de overheid waar gedupeerde ondernemers een beroep op kunnen doen (kvk/coronaloket). Voor velen is dat nog niet eens doekje voor het bloeden. In de maatschappij zie je tevens ontwikkelingen die ondernemers ruimte moeten geven om deze crisis te overleven. Zo schorten banken aflossings- (en soms rente)verplichtingen op en gaan partijen coulant om met hun rechten en plichten.
Treed in overleg
Verhuurders kunnen simpelweg nakoming eisen en een beroep doen op de afspraken in de huurovereenkomst. Of dit in alle situaties redelijk én houdbaar is, is de vraag – zoals ik hieronder zal toelichten.
Vooral in de sectoren die het hardst worden getroffen (zoals de horeca) is het raadzaam dat partijen tot een gezamenlijke oplossing komen. Te denken valt aan het (tijdelijk) interen op een waarborgsom tot het opschorten of kwijtschelden van (een deel) van de betalingsverplichtingen. Zeker wanneer de verhuurder de mogelijkheid heeft om zelf in de kosten te besparen – zoals middels zijn financiële instelling – mag meer van hem verwacht worden.
De gevolgen van de maatregelen rond het corona-virus zullen nog lang nagalmen. Nu geen van partijen gebaat is bij een failliete huurder of een slepende juridische procedure, is het partijen aan te raden hierover in overleg te gaan. Deze uitzonderlijke omstandigheden vragen om transparantie, wederzijds begrip en gezamenlijke oplossingen.
De exploitatie- en betalingsverplichtingen in de huurovereenkomst
De rechten en plichten van partijen staan uitgewerkt in de huurovereenkomst en de wet. De meest relevante verplichtingen die in het gedrang komen tijdens deze crisis, zijn de exploitatieplicht van een huurder én zijn betalingsverplichtingen. Veel partijen maken gebruik van de modellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), waarin het nodige is opgenomen:
Exploitatieplicht
In de (meest recente) ROZ-modellen is in de Algemene Bepalingen (hierna: ‘’Algemene Bepalingen’’) opgenomen dat de huurder het gehuurde ‘’daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf’’ dient te gebruiken. Doet de huurder dat niet, dan staat er op overtreding een boete van € 250 per dag. Bij een noodgedwongen sluiting, ligt dit echter buiten de invloedssfeer van de huurder. Deze kan zich dan op overmacht beroepen. Is de sluiting niet vanuit overheidswege opgelegd, maar een ‘keuze’ van de huurder – dan ligt dit anders. Een huurder kan dan geen beroep doen op overmacht, hoogstens kan hij stellen dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden die rechtvaardigen dat de overeenkomst wordt gewijzigd of zelfs geheel of gedeeltelijk wordt ontbonden (zie onderaan).
Betalingsverplichting
Een meer prangende kwestie is de verplichting om de huurtermijnen (tijdig) te voldoen. Ook hier zal een onderscheid gemaakt moeten worden tussen ondernemers die de zaak op last van de overheid moesten sluiten en zij er zelf voor ‘gekozen’ hebben.
In beginsel kan een huurder – wanneer er sprake is van een gebrek – aanspraak maken op vermindering van de huurprijs of een schadevergoeding. Of er sprake is van een gebrek is de vraag. Een gebrek is namelijk een staat of eigenschap van de zaak, of een andere omstandigheid, waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Overlast door een derde (zoals de overheid) of veroorzaakt door de huurder zelf (zoals een ‘vrijwillige sluiting’) zijn in beginsel géén gebreken en rechtvaardigen geen huurprijsvermindering. Verder is in de rechtspraak uitgemaakt dat veel omstandigheden voor rekening van de huurder komen en dat dit voortvloeit uit de “in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen”. Of deze overheidsmaatregel ook (volledig) in de risicosfeer van de huurder moet blijven, is echter de vraag. De “maatschappelijke opvatting” kan zijn dat ook verhuurders hier een steentje moeten bijdragen – zeker wanneer deze (eveneens) gecompenseerd worden via de overheid en/of de bank.
Of dit alles een huurder kan ‘helpen’ in zijn gesprek met zijn verhuurder is de vraag – op grond van de Algemene Bepalingen is een huurprijsvermindering wegens een gebrek, in beginsel uitgesloten.
Onvoorziene omstandigheden
Over één aspect van deze crisis zullen alle partijen het eens moeten zijn – deze situatie is zo uitzonderlijk, dat niemand dit had voorzien. Dit biedt zowel huurder als verhuurder de mogelijkheid een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden (6:258 BW). Bij een beroep hierop heeft de rechter de mogelijkheid om “de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk te ontbinden” mits de omstandigheden van dien aard zijn dat “de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.”
Hoewel van dergelijke omstandigheden niet snel sprake is, zou deze unieke situatie mogelijk rechtvaardigen dat de afspraken tussen partijen in de huurovereenkomst moeten worden gewijzigd en/of (gedeeltelijk) ontbonden. Dit kan zien op de exploitatieplicht, maar ook de contractuele betalingsverplichtingen.
Advocatenkantoor The Legal Department
Heb je hier hulp en ondersteuning bij nodig, neem dan geheel vrijblijvend contact met ons op en laat je overtuigen van de toegevoegde waarde van The Legal Department.
Meer informatie over onze specialisaties:
Arbeidsrecht | Ondernemingsrecht | Huurrecht | Contractenrecht | Algemeen civiel | IE, internet & privacy | Franchise- en mededingingsrecht | Procesrecht | Mediation